1. Les données, telles qu'elles sont
| Source | Ce qu'on en prend | Fréquence |
|---|---|---|
| DVF, demandes de valeurs foncières (DGFiP, géolocalisées par Etalab) | Toutes les ventes de maisons et d'appartements : prix, surface, pièces, terrain, parcelle, adresse, date | Deux publications par an (avril, octobre) |
| DPE logements existants (ADEME) | Classe énergie et climat, surface, année de construction, chauffage, consommation, par adresse | Continue |
| Recensement et Filosofi (INSEE) | Par quartier IRIS : logements, propriétaires, ancienneté d'installation, âges, ménages, bâti, revenus | Annuelle |
| Base permanente des équipements (INSEE) | Écoles, commerces, santé, transports, sports, par quartier | Annuelle |
| Contours IRIS, Plan IGN, cadastre, photo aérienne (IGN) | Le découpage des quartiers et les fonds de carte | Annuelle |
| Base Adresse Nationale | La recherche d'adresse et le géocodage | Continue |
Nettoyage des ventes : nature « vente » seulement (pas de vente en l'état futur d'achèvement, d'échange ni d'adjudication) ; une mutation ne compte que si elle porte sur un seul logement sans local commercial ; surfaces de 9 à 400 m², prix de 15 000 € à 5 millions, prix au m² de 300 à 15 000 € ; coordonnées obligatoires. Sur la zone actuelle : 313 358 ventes retenues (01/2021 à 12/2025).
2. L'estimation d'un bien
Un modèle d'arbres de décision renforcés (LightGBM) apprend le logarithme du prix à partir de : type, surface, pièces, terrain, date, position, classe DPE et année de construction quand elles sont connues, prix médian au m² du quartier et de la commune pour ce type, prix des ventes voisines des 24 mois précédents, et profil du quartier (part de maisons, de propriétaires, de résidences secondaires, de logements vacants, âge des habitants, revenus, ancienneté du bâti, équipements, part de DPE F-G).
Comment on mesure la précision. Les ventes sont réparties en cinq blocs ; chaque bloc est estimé par un modèle qui ne l'a pas vu. On vérifie aussi « hors temps » : modèle appris sur les ventes d'avant juillet 2025, testé sur celles d'après.
| Mesure | Toutes ventes | Maisons | Appartements | Hors temps | Repère naïf (médiane du quartier × surface) |
|---|---|---|---|---|---|
| Erreur médiane | 14.9 % | 15.8 % | 14.3 % | 14.7 % | 18.2 % |
| Erreur moyenne | 24.6 % | 28.1 % | 22.2 % | 24.7 % | 30.3 % |
| Estimations à ±10 % | 35.3 % | 33.2 % | 36.8 % | 36.0 % | 29.7 % |
| Estimations à ±20 % | 62.3 % | 59.5 % | 64.3 % | 62.8 % | 53.9 % |
Avec la classe DPE connue (42 874 ventes) : erreur médiane 13.2 %. Par département : 13 : 14.5 % (n = 128 407), 30 : 16.4 % (n = 48 127), 34 : 14.4 % (n = 103 673), 84 : 16.4 % (n = 33 151).
Pourquoi pas mieux ? Le fichier DVF ne dit ni l'état du bien, ni ses prestations, ni sa vue, ni ses travaux : la moitié de l'écart vient de là. Renseigner le DPE et l'année de construction réduit l'erreur ; la visite fait le reste. La fourchette affichée est l'intervalle où tombe la moitié des ventes réelles : elle est honnête, pas flatteuse.
Ce qui compte le plus dans le modèle (part du gain) :
- surface : 42.1 %
- prix médian au m² du quartier (même type) : 19.4 %
- prix des ventes voisines (24 mois) : 11.9 %
- terrain : 8.8 %
- nombre de pièces : 5.2 %
- prix médian au m² de la commune : 3.9 %
- revenu médian du quartier : 1.5 %
- distance des ventes voisines : 1.0 %
3. Le potentiel de vente d'un secteur
Pour chaque quartier, on apprend à prédire le nombre de ventes des 12 mois suivants à partir de ce qu'on sait avant : rythme de ventes des 12, 24 et 36 mois, tendance des volumes et des prix, rotation du parc, durée de détention, part de maisons vendues, profil INSEE (propriétaires, ancienneté d'installation, âges, personnes seules, résidences secondaires, vacance, bâti, revenus), DPE (F-G, E-F-G, fioul, année de construction), équipements. Trois fenêtres glissantes servent d'apprentissage ; un modèle de comptage (Poisson) est utilisé.
Contrôle sur le passé. Les ventes réelles de la dernière année ont été prédites avec les seules données antérieures : sur la zone actuelle, les 20 % de quartiers les mieux classés concentrent 49.2 % des ventes réelles. La classe (A+ à C) découpe les quartiers en cinq parts égales selon la rotation attendue (ventes attendues rapportées au parc) ; les quartiers de moins de 30 logements ne sont pas classés.
Réserve de vendeurs (0-100) : un indicateur descriptif, pas une prédiction. Il classe les quartiers selon des signaux structurels de mutation à venir : part des 65 ans et plus (poids 2), ménages installés depuis 10 ans ou plus (2), propriétaires occupants (1,5), DPE F-G (1,5), logements d'avant 1970 (1), résidences secondaires (0,5), personnes seules (0,5). Chaque signal est rangé en centiles sur la zone couverte ; la moyenne pondérée donne l'indicateur.
Ces deux indicateurs sont calculés et affichés uniquement à l'échelle du quartier et de la commune. Aucun logement, aucune personne n'est désigné comme « vendeur probable » : c'est un choix légal (RGPD, conditions d'utilisation des données DVF) et un choix de méthode (les signaux individuels fiables n'existent pas dans les données publiques).
4. Les signaux par bien et la probabilité par parcelle
Pour les maisons individuelles, une probabilité de vente à 12 mois est calculée par parcelle, contrôlée sur le passé et calibrée : méthode, chiffres et garanties sur la page Probabilité de vente par parcelle.
Pour une vente ou un DPE affiché, l'application montre des faits publics, rattachés au bâtiment : classe DPE (F et G = passoire, calendrier d'interdiction de location de la loi Climat et résilience), année de construction, vente précédente connue de la même parcelle et durée de détention, autres ventes de la parcelle. Rien n'est déduit sur les occupants.
5. Mise à jour et amélioration continue
À chaque publication DVF (avril et octobre) et chaque mois pour les DPE : rechargement, nettoyage, nouveau rapprochement DPE, nouvel apprentissage du modèle de prix et de l'indice, nouvelle mesure de précision, republication. Les abonnés voient la date des données dans l'application. Les retours des abonnés sur les mandats obtenus par secteur serviront, quand ils seront assez nombreux, à recalibrer les classes.
6. Limites à connaître
- DVF ne contient pas les ventes des derniers mois avant publication, ni les ventes en Alsace-Moselle et à Mayotte (autres régimes).
- Les DPE ne couvrent que les logements diagnostiqués depuis juillet 2021 ; le rapprochement vente-DPE se fait par adresse et surface, il peut manquer ou se tromper.
- Les quartiers IRIS ruraux sont souvent la commune entière : l'indicateur est alors communal.
- Les revenus par quartier sont sous secret statistique dans les petites communes : la valeur communale est utilisée et signalée.
Informations indicatives, destinées aux professionnels. Vérifiez toujours sur place et avec les documents du bien avant un avis de valeur.