Contrôle sur le passé
Les ventes réelles du 2025-07-01 aux 12 mois suivants (11 052 ventes), jamais vues par le modèle, ont été prédites avec les seules données antérieures :
| Parcelles | Nombre | Ventes réelles | Part des ventes | Taux de vente | Lift |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 % les mieux classées | 5 484 | 2441 | 22.1 % | 44.51 % | × 22.09 |
| 2 % les mieux classées | 10 969 | 3821 | 34.6 % | 34.83 % | × 17.29 |
| 5 % les mieux classées | 27 422 | 5338 | 48.3 % | 19.47 % | × 9.66 |
| 10 % les mieux classées | 54 845 | 6201 | 56.1 % | 11.31 % | × 5.61 |
| 20 % les mieux classées | 109 691 | 7226 | 65.4 % | 6.59 % | × 3.27 |
Calibration : la probabilité affichée est une vraie fréquence
| Probabilité affichée | Ventes réelles | Parcelles |
|---|---|---|
| 0.08 % | 0.11 % | 29 536 |
| 0.4 % | 0.35 % | 30 264 |
| 0.68 % | 0.69 % | 24 087 |
| 0.88 % | 0.76 % | 34 118 |
| 0.98 % | 1.03 % | 23 803 |
| 1.18 % | 1.34 % | 34 193 |
| 1.41 % | 1.39 % | 17 587 |
| 1.64 % | 1.54 % | 29 515 |
| 2.02 % | 1.97 % | 26 759 |
| 12.27 % | 12.56 % | 24 366 |
Ce qui pèse le plus
- ancienneté du DPE : 40.2 %
- DPE établi récemment : 9.3 %
- taille du terrain : 7.3 %
- vente précédente récente : 4.9 %
- surface du logement : 4.7 %
- classe DPE : 2.7 %
- terrain grand pour la commune : 2.6 %
- emprise du bâtiment : 2.3 %
- copropriété : 2.2 %
- prix de la vente précédente : 2.2 %
- terrain peu bâti : 1.6 %
- deux logements : 1.5 %
Les signaux, parcelle par parcelle
| Famille | Signaux (source) | Motif et levier associés |
|---|---|---|
| Énergie | Classe DPE, passoire F-G, audit énergétique réalisé, consommation (ADEME) | Rénover ou vendre : estimation avant / après travaux, calendrier d'interdiction de location |
| Mouvement | DPE établi récemment, permis ou déclaration récents (ADEME, Sitadel) | Bien déjà en mouvement : arriver le premier avec une estimation |
| Terrain | Surface cadastrale, emprise bâtie, terrain grand pour la commune (cadastre, BDNB) | Division possible : vendre une partie du terrain (après vérification du PLU) |
| Transmission | Âge du bâti, part de 65 ans et plus et de 80 ans et plus du carreau de 200 m, ancienneté d'installation du quartier (INSEE) | Viager, succession, rapprochement familial |
| Trop grand | Surface habitable, niveaux, part de personnes seules du carreau (ADEME, INSEE) | Vendre pour plus petit, avec recherche du bien suivant |
| Placement | Deux logements sur la parcelle, copropriété (BDNB, registre des copropriétés) | Rendement, fiscalité, calendrier DPE du bailleur |
| Risque | Aléa argiles, radon, sismique (Géorisques) sur bâti ancien | Diagnostic et vente en l'état |
| Rue et quartier | Ventes de maisons à 300 m sur 12 mois, rotation et prix du quartier (DVF) | Courrier de quartier avec les ventes récentes, anonymes |
Comment c'est calculé
À une date T, chaque parcelle est décrite par ce qu'on sait avant T. La cible est « une vente de la maison entre T et T + 12 mois » dans DVF. Un modèle d'arbres (LightGBM) apprend sur trois fenêtres passées, est contrôlé sur une quatrième jamais vue, puis ses probabilités sont calibrées pour que « 8 % » veuille dire « 8 maisons sur 100 ». Les classes : très fort = au moins 3 fois le taux moyen, fort = 2 fois, moyen = au-dessus du taux moyen, faible = en dessous. Les motifs sont des règles lisibles sur les faits ; les « signaux qui pèsent » sont les contributions du modèle.
Les garanties
- Aucun nom, aucun téléphone, aucune donnée de personne ; les statistiques de voisinage sont celles de l'INSEE (carreaux de 200 m, secret statistique).
- Réservé aux professionnels authentifiés, qui s'engagent par les conditions générales à ne pas démarcher par téléphone (loi n° 2025-594) et à ne pas ré-identifier.
- Pas d'export, pas de recherche par personne, plafond de fiches consultées par jour, journal des consultations.
- Retrait d'une parcelle sur simple demande, sous 10 jours ouvrés : Vos droits. Analyse d'impact RGPD tenue à jour par l'éditeur.
Les limites
- Maisons individuelles seulement pour l'instant ; les appartements viendront à l'échelle de l'immeuble.
- DVF ne contient pas les ventes des derniers mois : le modèle est recalculé à chaque publication.
- Une probabilité de 10 % veut dire qu'une maison sur dix de ce profil se vend dans l'année : c'est un outil de priorisation, pas une prédiction individuelle.
Informations indicatives destinées aux professionnels. Les probabilités décrivent des biens, jamais des personnes. Sources : DVF, ADEME, BDNB, Sitadel, cadastre, INSEE, Géorisques (Licence Ouverte 2.0).