Le fichier « Demandes de valeurs foncières » (DVF) est la base publique des ventes immobilières, extraite des actes notariés par la DGFiP et publiée sous Licence Ouverte. C'est la matière première de l'application. Savoir le lire, c'est éviter les pièges qui font dire des bêtises aux prix au m².
Ce que contient une ligne DVF
| Champ | Ce que c'est | Piège |
|---|---|---|
| Date et nature de mutation | Vente, VEFA, échange, adjudication, expropriation | Les VEFA (ventes sur plan) ont des prix neufs : à exclure des comparables de l'ancien |
| Valeur foncière | Prix de l'acte, pour toute la mutation | Une mutation = parfois plusieurs biens ; le prix est répété sur chaque ligne, il ne faut pas l'additionner |
| Type de local, surface réelle bâtie, pièces | Maison, appartement, dépendance, local | Les dépendances (garage, cave) ont leur propre ligne, surface souvent vide |
| Lots et surface Carrez | Lots de copropriété vendus | Un appartement avec cave et parking = 3 lots : la surface Carrez du logement est sur un seul |
| Parcelle, nature de culture, surface de terrain | Cadastre et terrain | Une maison sur deux parcelles : additionner les terrains des parcelles distinctes, pas des lignes |
| Adresse, commune | L'adresse de l'acte | Pas de coordonnées : la géolocalisation est ajoutée par Etalab (Base Adresse Nationale) |
Les cinq règles de nettoyage que l'application applique
- Nature « vente » seulement.
- Une mutation retenue = un seul logement (maison ou appartement), sans local commercial.
- Surface 9 à 400 m², prix 15 000 € à 5 M€, prix au m² 300 à 15 000 €.
- Terrain = somme des parcelles distinctes de la mutation.
- Coordonnées obligatoires (environ 1 % des ventes n'en ont pas).
Résultat : sur 100 lignes brutes, environ 22 ventes exploitables de logements. C'est normal : le reste, ce sont des dépendances, des ventes groupées, des terrains et des locaux.
Repère : combien vaut un prix au m² ?
Nombre de ventes comparables dont vous disposez → fiabilité du prix médian (ordre de grandeur, d'après la dispersion observée sur les ventes réelles).
Ce que DVF ne dit pas
L'état du bien, l'étage, l'exposition, la vue, les travaux, les prestations, la présence d'un ascenseur ou d'une piscine, et bien sûr le DPE : d'où l'intérêt de croiser avec l'observatoire ADEME, ce que fait l'application pour une vente sur six aujourd'hui (quand une adresse DPE correspond).
Questions fréquentes
Pourquoi certaines ventes ont un prix aberrant ?
La valeur foncière est celle de l'acte : elle peut couvrir plusieurs lots, plusieurs parcelles ou un immeuble entier, et inclure du mobilier ou une commission. L'application écarte les mutations de plusieurs logements et les prix au m² hors de 300 à 15 000 €.
Pourquoi la surface DVF n'est pas la surface habitable ?
DVF donne la « surface réelle bâtie » (de la base fiscale) et, pour les copropriétés, la surface Carrez des lots. Elles diffèrent de la surface habitable loi Boutin, parfois de 5 à 10 %. On compare toujours la même surface entre biens.
Quel délai entre la signature et la publication ?
La vente apparaît dans la publication suivante : avril (ventes jusqu'au 31 décembre) ou octobre (ventes jusqu'au 30 juin). Comptez 4 à 10 mois.
Puis-je retrouver le nom du vendeur ?
Non : DVF ne contient aucun nom, et ses conditions d'utilisation interdisent toute ré-identification ou indexation par personne. L'application n'offre aucune recherche de ce type.
Sources : notice DVF (DGFiP, data.gouv.fr), conditions générales d'utilisation DVF, « DVF géolocalisé » (Etalab). Informations générales, sans interprétation des actes.