L'avis de valeur est le document qui fait signer un mandat au bon prix. Il doit être lisible, sourcé et honnête sur sa marge. Voici une trame en une page, que l'application remplit en grande partie.
La trame en huit blocs
- Le bien : adresse, type, surface habitable (source : titre, diagnostic ou mesure), pièces, terrain, étage, année, DPE et GES, charges, travaux.
- Le quartier : prix médian au m² du quartier et de la commune, évolution sur un an, volume de ventes, délai moyen si connu.
- Les comparables : 6 à 12 ventes publiées de même type, avec date, adresse, surface, prix, prix au m², distance ; les ajustements (surface, terrain, DPE, état) écrits.
- L'estimation : la valeur et sa fourchette, avec la méthode (comparaison + modèle statistique), et la précision mesurée.
- Les signaux de marché : part de passoires, rotation, tendance des prix, qui expliquent la stratégie de prix.
- La stratégie : prix de présentation, prix plancher, délai visé.
- Les réserves : estimation sans expertise technique, sous réserve des diagnostics et de l'urbanisme.
- Les sources : DVF (DGFiP), DPE (ADEME), date des données.
Ce que l'application vous donne en un clic
Blocs 2, 3, 4, 5 et 8 : la fiche du quartier, l'estimation avec sa fourchette et ses comparables cliquables, les signaux, les sources. Imprimez la fiche et le rapport d'estimation, ajoutez votre visite et votre stratégie.
Ajuster un comparable
Prix au m² d'une vente comparable → prix au m² ajusté pour votre bien (ordres de grandeur usuels, à adapter à votre marché).
Les erreurs qui coûtent le mandat
- Un prix flatteur pour signer : le bien reste en vitrine, le vendeur part ailleurs après trois mois.
- Des comparables sans date ni distance : le vendeur en trouvera d'autres sur internet.
- La surface du vendeur reprise sans vérification.
- Oublier le DPE : une passoire se vend avec une décote, l'audit est obligatoire pour une maison F ou G.
Questions fréquentes
Un avis de valeur engage-t-il ma responsabilité ?
Oui : un professionnel qui remet une estimation manifestement erronée peut voir sa responsabilité engagée (jurisprudence constante sur le devoir d'information de l'agent, loi Hoguet). D'où l'intérêt d'une méthode écrite et de comparables cités.
Puis-je facturer un avis de valeur ?
L'estimation faite en vue d'obtenir un mandat est gratuite (pas de rémunération sans mandat écrit, loi Hoguet art. 6). Une expertise indépendante, hors transaction, peut être facturée si elle est prévue par écrit.
Combien de comparables faut-il ?
Trois au minimum, six à douze idéalement, de même type, dans un rayon de quelques centaines de mètres et de moins de 24 mois, avec des ajustements expliqués (surface, terrain, DPE, état).
Quelle fourchette donner ?
Celle que les ventes réelles justifient. L'application affiche la fourchette où tombe la moitié des ventes comparables ; la resserrer demande une visite et des éléments précis.
Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (Hoguet) et décret n° 72-678, Code de la consommation. Informations générales ; chaque avis de valeur relève de la responsabilité du professionnel qui le signe.